Chamado de distrato, popularmente conhecido como rescisão, há regras específicas a serem respeitadas para encerrar um contrato imobiliário. Não permita que abusividades sejam impostas pelo vendedor nesse momento crucial. Receba uma assessoria especializada para avaliar seu caso e resolver seus problemas com rapidez e eficiência.
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Peça a restituição da multa paga em excesso, busque a indenização por danos morais, restitua o valor pago para o corretor de imóveis intermediário e demais direitos que você pode nem saber, mas que estão presentes na legislação.
De acordo com os dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias de 2022, é possível perceber que uma das principais causas dos distratos são as altas taxas de juros, principalmente após 2020.
Importante destacar que para que seja realizado o distrato, tanto o consumidor quanto o vendedor têm uma série de regras previstas na Lei do Distrato, como, por exemplo, a limitação da multa contratual, podendo também haver a isenção do pagamento de multa contratual se a culpa pelo distrato for exclusiva do vendedor.
Descubra as respostas para as perguntas mais comuns a respeito de distratos de contratos imobiliários.
Qual o valor máximo da multa pelo distrato?
Depende! Nos casos de compra e venda de loteamentos, a multa convencional não pode exceder 10% do valor atualizado do contrato, descontados também, além da multa, os valores referentes ao uso do imóvel, os impostos e taxas referentes ao imóvel e a comissão de corretagem.
Já nos casos de contratos de incorporação simples, o desfazimento do contrato imobiliário por iniciativa do consumidor comprador, o vendedor deverá restituir todos os valores pagos pelo comprador, atualizados pelo índice de correção previsto no contrato, descontado integralmente a correção de corretagem e a pena convencional que não pode exceder 25% da quantia paga.
No entanto, se o seu contrato de incorporação estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, o vendedor deverá restituir da mesma forma prevista acima, mas podendo estipular a multa contratual de até 50% da quantia paga.
Por isso, a presença de um advogado é essencial, para saber em qual situação você está enquadrado de acordo com o seu contrato.
Se a entrega do imóvel está atrasada, tenho que pagar a multa?
Não! De acordo com a legislação atual, se a entrega do seu imóvel está atrasada e desde que o atraso não tenha sido culpa do próprio comprador, você pode escolher entre duas opções:
Rescindir o contrato: escolhendo esta opção, além do desfazimento do contrato, extinguindo todas as demais obrigações em aberto, você deverá receber todos os valores já pagos para a construtora, corrigidos monetariamente de acordo com o índice estabelecido no contrato, além da multa contratual e com acréscimo de juros de mora em até 60 dias.
Indenização até a data da entrega: com esta opção, se você acreditar que o imóvel será entregue e não se importa em aguardar mais um pouco, será devido, na data da entrega, uma indenização no montante de 1% sobre os valores já pagos para a construtora, por cada mês de atraso, corrigido diariamente, atualizado conforme o índice estipulado em contrato e acrescido de juros de mora.
Porém, é importante lembrar que, se no seu contrato estiver expressamente prevista, de forma clara e destacada, uma cláusula de tolerância de até 180 dias, o atraso só será considerado para as opções acima após ultrapassado este prazo.
Quais as outras obrigações que tenho que arcar se eu requerer o distrato?
Se foi você quem requereu o distrato e o vendedor não teve culpa nenhuma nesta decisão, além da multa que pode variar entre 10% e 50% do valor já pago, também será descontado o valor integral da comissão de corretagem imobiliária.
Além disto, se você já estava na posse do imóvel, você também poderá ter que arcar com:
quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
valor correspondente ao uso do imóvel, na forma de aluguel;
demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Porém, cada um destes encargos depende da situação em que você pediu o distrato, podendo serem cobradas ou não, por isso a presença de um advogado é essencial para que você possa receber de volta tudo aquilo que tem direito.
Em quanto tempo devo receber meu dinheiro de volta?
Depende! Nos casos de compra e venda de loteamentos, a restituição poderá ocorrer em até 12 parcelas mensais, sendo que: em loteamentos com obras em andamento, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras, enquanto em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
Já nos casos de contratos de incorporação simples, a legislação vigente permite que a devolução seja feita em até 180 dias após o desfazimento do contrato.
No entanto, se o seu contrato de incorporação estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, a restituição deverá ocorrer em parcela única, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente.
Ainda, em ambos os casos de incorporação, simples ou com patrimônio de afetação, se houver revenda da unidade que você havia adquirido antes de acabar os prazos demonstrados acima, o valor devido a você deverá ser quitado em até 30 dias da data da revenda.
Por ser uma situação específica, a presença de um advogado é essencial para o recebimento dos valores remanescentes no prazo correto!
Posso achar alguém para assumir as prestações?
Sim! Se o seu contrato é de incorporação, simples ou com patrimônio de afetação, você pode encontrar um comprador substituto para assumir o contrato no qual você pretende desistir, hipótese em que você não deverá arcar com a multa, mas somente o incorporador vendedor concordar com a subistituição e houver aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
Tenho direito a indenização por dano moral?
Depende! Hoje, os critérios para a caracterização de um dano moral indenizável estão cada vez mais restritivos, diante de interpretações variadas sobre o que constitui e o que não constitui um dano moral indenizável, tornando as decisões imprevisíveis.
De todo modo, a caracterização é possível, mas deve haver uma análise criteriosa do fato que, em tese, caracterizaria dano moral indenizável pelo vício oculto do imóvel, fazendo uma ligação com as provas que o consumidor possui.
Um dos exemplos mais comuns que podem caracterizar um dano extrapatrimonial é quando o consumidor que adquiriu um imóvel e constatou um vício que se torne impossível continuar morando no local até que seja resolvida a situação, como no caso de rachaduras estruturais ou mofo exacerbado, forçando o consumidor a alugar um imóvel provisório e gerando prejuízos patrimoniais e morais que poderiam ser evitados se o contrato tivesse sido cumprido.
Você tem direito de receber até 100% do valor pago pelo seu imóvel na hora do distrato, mas você tem um prazo limitado para exercê-lo, caso contrário não poderá mais discutir as indenizações do seu imóvel recém-adquirido.
Requerer a isenção da multa contratual.
Restituição das quantias pagas.
Abatimento proporcional do preço.
Correção monetária.
Indenização por danos morais a depender do caso.
Rescindir o contrato do imóvel.
É importante informar que cada um destes direitos citados tem seus próprios requisitos que precisam ser preenchidos para serem concedidos.
Neste caso, só um Advogado que entende do assunto poderá analisar o seu contrato minuciosamente e lhe informar sobre seus direitos e deveres!
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