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Existem diversas formas de Usucapião no direito brasileiro, e cada uma tem seus próprios requisitos e prazos, que variam entre 2 e 15 anos de posse mansa, pacífica, ininterrupta e com aparência pública de dono do imóvel.
De acordo com o levantamento do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional em 2023, a falta de escritura é a irregularidade mais comum e atinge mais de 40 milhões de imóveis, cerca de 60% ou 3 a cada 5 imóveis, sendo a Usucapião a forma mais comum de resolução.
A irregularidade pode trazer diversos prejuízos para o possuidor, principalmente destacamos a desvalorização pode ultrapassar 30% na hora da venda, a dificuldade na obtenção de financiamento e a insegurança jurídica que pode resultar na perda da posse.
Imóveis regularizados tem maior valor de mercado, com uma média de valorização de 30%, podendo ser bem maior.
Com a regularização do imóvel, você fica sem preocupações com a possibilidade de perder ele a qualquer momento para terceiros.
Estando com o imóvel regularizado, até mesmo a venda dele é facilitada, permitindo a utilização de financiamentos por parte do comprador.
Elaboramos abaixo uma lista com alguns dos exemplos mais comuns de pessoas que podem requerer a usucapião do imóvel que possuem:
Herdeiro que reside no imóvel de parente falecido.
Comprador de imóvel com "contrato de gaveta".
Morador que permaneceu no imóvel abandonado por ex-companheiro.
Possuidor de imóvel rural.
Possuidor de imóvel urbano.
Possuidores de imóveis irregulares, sem qualquer registro.
Possuidores de imóveis registrados em nome de terceiros.
Após a contratação do advogado que ficará responsável pela regularização, o primeiro passo é solicitar e analisar toda a documentação pertinente para a comprovação da sua posse.
Após a análise documental, o seu advogado irá traçar uma estratégia para regularizar o seu imóvel da maneira mais eficiente, podendo ser judicial ou extrajudicial.
Após a execução da estratégia jurídica adequada ao seu caso, seja na justiça ou no cartório, você receberá o título da propriedade do seu imóvel demonstrando que você é o proprietário!
Elaboramos abaixo uma lista com alguns dos exemplos mais comuns de pessoas que não podem requerer a usucapião do imóvel que possuem:
Caseiro que apenas cuida do imóvel.
Locatário que aluga um imóvel, ainda que por diversos anos.
Comodatário que recebeu emprestado o imóvel de forma gratuita.
Invasores, desde que não tenham permanecido por tempo suficiente.
Posseiros clandestinos que estão no imóvel de forma violenta ou à força.
Possuidores de imóveis públicos municipais, estaduais ou federais.
Morador que abandonou o ex-companheiro no imóvel.
Você tem direito a buscar a regularização do seu imóvel pela usucapião, apesar de ter um prazo ilimitado para exercê-lo, você pode estar correndo o risco daquele que está registrado como proprietário na Matrícula do Cartório de Registro de Imóveis buscar reaver o seu imóvel.
Em algumas situações, outros tipos de regularização são mais recomendadas ou até mesmo a única forma de regularização para alguns casos, conheça algumas delas clicando em um dos títulos abaixo:
Descubra as respostas para as perguntas mais comuns a respeito da usucapião.
Quanto tempo preciso estar no local para requerer a usucapião?
O primeiro conceito que precisamos desmistificar é que, você não precisa morar no imóvel que está requerendo a usucapião, mas estabelecer a sua moradia habitual no imóvel ou tornar ele produtivo, pode diminuir o tempo de posse necessário na hipótese mais comum.
Há diferentes tipos de usucapião, cada uma com requisitos específicos, mas, resumidamente, as mais comuns são:
Usucapião Extraordinária: Exige 15 anos de posse, independente de boa-fé ou justo título (documento que comprova a intenção de adquirir o imóvel), podendo ser reduzido para 10 anos se houver comprovação de moradia habitual, obras ou serviços de caráter produtivo;
Usucapião Ordinária: Exige 10 anos de posse, dependendo de boa-fé e justo título, podendo ser reduzido para 5 anos em uma situação muito específica de cancelamento do registro de aquisição onerosa no cartório, desde que também haja o estabelecimento de moradia ou realização de investimentos de interesse social e econômico;
Usucapião Especial Urbana: Para imóveis urbanos de até 250 metros quadrados, exige 5 anos de posse contínua, desde que utilize para sua moradia ou de sua família e desde que o possuidor não tenha outro imóvel rural ou urbano;
Usucapião Especial Rural: Para imóveis rurais de até 50 hectares, exige 5 anos de posse contínua, desde que torne a área rural produtiva e resida no local e desde que o possuidor não tenha outro imóvel rural ou urbano.
Esses mecanismos visam garantir a função social da propriedade, proporcionando a regularização de imóveis ocupados de maneira prolongada e sem contestação.
Como eu comprovo o tempo de posse?
A posse pode ser comprovada com diversos documentos do seu cotidiano, mas vamos listar alguns deles que são os mais comuns:
Faturas de consumo de água e energia elétrica antigas do imóvel;
Contrato de gaveta;
Planta antiga do imóvel;
Memorial descritivo antigo do imóvel;
Contratos de empresas concessionárias de serviço público com data inicial e endereço do imóvel;
Faturas de telefone ou celular;
Faturas de internet;
Correspondências antigas enviadas ao endereço do imóvel;
Declaração de testemunhas;
Declaração de confrontantes (vizinhos);
Notas fiscais;
Carnês de IPTU;
Fotos antigas;
Vídeos antigos.
Estes documentos são apenas alguns exemplos, não há a necessidade de apresentação de todos eles, porém, quanto mais documentos, melhor.
Preciso pagar IPTU?
Depende! A simples falta de pagamento de IPTU não deverá impedir você de conseguir a usucapião. No entanto, alguns tribunais entendem pela necessidade de quitação dos atrasados ou o comprovante de parcelamento para a declaração da usucapião, afinal, se você é proprietário, é seu dever pagar.
Sou herdeiro do imóvel, posso requerer a usucapião ao invés do inventário?
Sim! Desde 2018 vem sendo pacificado o entendimento de que, poupado o juridiquês, se um herdeiro reside no imóvel de seu falecido parente por tempo suficiente para adquirir a propriedade, nada impede que ele requeira a usucapião em seu favor, obedecendo todos os demais requisitos básicos da usucapião, com a inclusão do dever de comprovar sua posse exclusiva.
Meu ex-companheiro abandonou nosso lar, posso requerer a usucapião?
Sim! Desde 2011, caso o seu ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o imóvel em que vocês moravam, se você exerceu a posse direta por 2 anos ininterruptos, sem oposição e com exclusividade, de um imóvel urbano com até 250m², você pode adquirir o domínio integral dele.
O que é a usucapião e quem tem direito?
A usucapião é um mecanismo legal que permite a uma pessoa adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse contínua, pacífica e ininterrupta do bem por um período determinado, conforme estabelecido pela legislação. Este processo serve para regularizar a situação de posse de imóveis ocupados de forma prolongada e sem oposição.
Qualquer pessoa que tenha possuído um imóvel de forma contínua, pacífica e com a intenção de dono, sem reconhecimento de um proprietário oficial por tempo suficiente pode ter direito a aquisição da propriedade pela usucapião.
Porém, precisamos fazer um alerta! Escritura e matrícula são coisas diferentes, e o que importa para comprovar a propriedade efetiva do seu imóvel é o registro do seu nome na matrícula do imóvel e não na escritura, surgindo daí o ditado: "quem não registra não é dono", ou seja, se você não é o proprietário na matrícula do Registro de Imóveis, o seu imóvel está irregular!
A usucapião pode ser requerida judicial ou extrajudicialmente, mas em ambos os casos a presença de um advogado comprometido é essencial, pois exige conhecimentos específicos e atenção aos detalhes legais.
Qual a diferença entre a usucapião judicial e a extrajudicial?
A usucapião judicial é um processo que ocorre no âmbito do Poder Judiciário. Isso significa que a pessoa interessada em regularizar a posse do imóvel deve ingressar com uma ação na Justiça. Essa modalidade é mais burocrático e pode ser bem demorado, pois envolve a apresentação de diversas provas e documentos, a participação de advogados, Ministério Público e outras partes interessadas, além de possíveis audiências e perícias, a depender do caso. Em resumo, um juiz decide se os requisitos legais para a usucapião foram atendidos, com base nas evidências apresentadas.
Por outro lado, a usucapião extrajudicial é um procedimento feito diretamente no cartório de registro de imóveis, sem a necessidade de um processo judicial. Essa modalidade tende a ser mais rápida e menos burocrática, mas ainda assim requer a presença de um advogado. São exigidos documentos como planta e memorial descritivo do imóvel, além da anuência dos vizinhos. A usucapião extrajudicial é geralmente concluída em um período menor, dependendo da complexidade do caso e da colaboração das partes envolvidas.
